Le choix d’un statut pour louer un appartement dépend de variables que les comparatifs habituels traitent rarement ensemble : type de location (nue ou meublée), nombre de biens, projet de transmission, et surtout contraintes réglementaires récentes. Comparer les statuts LMNP, LMP, SCI et nom propre uniquement sur la fiscalité courante laisse de côté deux paramètres qui changent radicalement le calcul en 2025-2026 : la réintégration des amortissements à la revente et le calendrier DPE.
Statut locatif : tableau comparatif fiscalité, gestion et revente
Le tableau ci-dessous rassemble les quatre cadres juridiques les plus utilisés pour louer un appartement, en intégrant les évolutions fiscales récentes.
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| Critère | Nom propre (location nue) | LMNP | LMP | SCI à l’IS |
|---|---|---|---|---|
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers | BIC | BIC | Impôt sur les sociétés |
| Régime simplifié | Micro-foncier (abattement 30 %) | Micro-BIC (abattement 50 %) | Micro-BIC ou réel | Aucun régime simplifié |
| Amortissement du bien | Non | Oui (régime réel) | Oui (régime réel) | Oui |
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux (17,2 %) | Prélèvements sociaux | Cotisations SSI | Aucune sur le résultat société |
| Transmission | Droits de succession classiques | Droits classiques | Droits classiques | Donation de parts (décote possible) |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Régime des particuliers, mais amortissements réintégrés depuis 2025 | Régime des plus-values professionnelles | Plus-value des sociétés à l’IS |
La colonne « Plus-value à la revente » concentre le changement majeur pour les investisseurs en meublé. Le reste du tableau est stable depuis plusieurs années.
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Réintégration des amortissements LMNP : ce que la loi de finances 2025 change à la revente
Le statut LMNP au régime réel permettait jusqu’ici d’amortir le bien chaque année pour réduire le bénéfice imposable, sans que ces amortissements augmentent la plus-value lors de la cession. Ce mécanisme constituait l’un des avantages les plus significatifs du meublé non professionnel.
La loi de finances pour 2025 réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value. Concrètement, le prix d’acquisition est diminué du total des amortissements pratiqués, ce qui augmente mécaniquement la plus-value taxable au moment de la revente.
Pour un investisseur qui conserve son bien longtemps, l’économie d’impôt réalisée chaque année pendant la détention peut être en grande partie reprise à la sortie. Le LMNP au réel reste avantageux en phase de détention, mais le gain net sur la durée totale de l’opération diminue sensiblement.
En revanche, le régime micro-BIC n’est pas concerné par cette réintégration puisqu’aucun amortissement n’y est pratiqué. Un bailleur qui anticipe une revente à moyen terme a désormais intérêt à comparer les deux régimes (micro-BIC versus réel) en intégrant la fiscalité de sortie, et non plus seulement le gain annuel.
SCI à l’IS : un piège symétrique à connaître
La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés permet elle aussi d’amortir le bien. La plus-value à la cession est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (donc après amortissements). L’imposition de la plus-value en SCI à l’IS peut dépasser celle du LMNP si le bien a été fortement amorti, car aucun abattement pour durée de détention ne s’applique côté société.
Le choix entre LMNP et SCI à l’IS ne se résume donc plus à « amortir ou pas » : il faut modéliser la sortie.
Calendrier DPE et interdictions de location : un filtre avant le statut
Aucun statut juridique ne compense un bien devenu non louable. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location, y compris en meublé sous statut LMNP ou LMP.
- Les logements classés F seront interdits à partir de 2028, ce qui concerne une part significative du parc locatif ancien.
- Les logements classés E suivront en 2034, touchant cette fois des biens souvent considérés comme « corrects » par leurs propriétaires.
- Les seuils DPE ont été ajustés au 1er juillet 2024 pour les surfaces inférieures à 40 m², modifiant le classement de nombreux studios utilisés en location meublée.
Un investisseur qui hésite entre LMNP et SCI pour un studio ancien doit d’abord vérifier son classement DPE actuel et le coût des travaux de rénovation énergétique. Le « meilleur statut » pour un bien classé F est celui qui permet de déduire ces travaux avant 2028.
Quel statut pour déduire les travaux de rénovation énergétique
En location nue au régime réel (revenus fonciers), les travaux d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers l’année de leur réalisation, avec possibilité de report du déficit foncier. En LMNP au réel, les travaux sont soit déduits en charges, soit amortis. En SCI à l’IS, ils sont amortis ou déduits selon leur nature.
Le régime foncier réel reste le plus lisible pour imputer un gros chantier de rénovation sur une ou deux années fiscales. Le LMNP au réel étale davantage l’avantage dans le temps via l’amortissement.
LMNP, LMP et cotisations sociales : le seuil qui fait basculer le statut
Le passage du statut LMNP au statut LMP est automatique lorsque les recettes locatives meublées du foyer dépassent 23 000 euros par an et représentent plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal. Ce basculement entraîne l’affiliation au régime de sécurité sociale des indépendants (SSI) et le paiement de cotisations sociales sur le bénéfice.
Pour un bailleur qui possède un seul appartement, le seuil de 23 000 euros de recettes annuelles est rarement atteint. Le risque de bascule concerne surtout les multipropriétaires ou les bailleurs dont les revenus professionnels sont faibles (retraités, par exemple).
- En LMNP, les revenus supportent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.
- En LMP, les cotisations SSI représentent un taux effectif plus élevé, mais ouvrent des droits (retraite, maladie).
- Le LMP permet l’imputation des déficits sur le revenu global et l’exonération de plus-value sous conditions de durée d’activité.
Le statut LMP n’est pas un choix : c’est une conséquence des seuils. Le vrai levier de décision est le volume de recettes locatives et la structure des revenus du foyer.
Le meilleur statut pour louer un appartement dépend moins d’un classement universel que de trois paramètres concrets. La durée de détention envisagée détermine l’impact de la réintégration des amortissements. Le classement DPE du bien peut rendre la question du statut secondaire face aux travaux à engager. Le niveau de recettes locatives déclenche ou non le basculement en LMP.
Modéliser ces trois variables avant de choisir un cadre juridique évite de découvrir le coût réel du statut au moment de la revente.
