Les revenus fonciers issus d’une location nue sont soumis à deux prélèvements distincts qui se cumulent : le barème progressif de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Le taux réel d’imposition dépend de la tranche marginale du foyer fiscal, du régime déclaratif choisi (micro-foncier ou réel) et du maintien ou non du taux de prélèvements sociaux à son niveau actuel. Cet article mesure l’écart de pression fiscale selon ces paramètres.
Barème progressif et prélèvements sociaux : les taux cumulés sur les revenus fonciers
Les loyers d’un bien loué nu s’ajoutent aux autres revenus du foyer (salaires, pensions, revenus de capitaux). Ils sont taxés à la tranche marginale d’imposition (TMI) correspondante. Le taux de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers reste fixé à 17,2 % en 2026, malgré la hausse de la CSG sur d’autres revenus du capital.
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Voici le taux global effectif selon la TMI du foyer :
| Tranche marginale d’imposition (TMI) | Taux IR | Prélèvements sociaux | Taux global |
|---|---|---|---|
| Tranche à 0 % | 0 % | 17,2 % | 17,2 % |
| Tranche à 11 % | 11 % | 17,2 % | 28,2 % |
| Tranche à 30 % | 30 % | 17,2 % | 47,2 % |
| Tranche à 41 % | 41 % | 17,2 % | 58,2 % |
| Tranche à 45 % | 45 % | 17,2 % | 62,2 % |
Un propriétaire dont le revenu global le place dans la tranche à 30 % verra ses loyers taxés à 47,2 % au total. L’écart entre la tranche la plus basse et la plus haute représente 45 points de pourcentage, ce qui rend la TMI du foyer déterminante dans toute projection de rentabilité locative.
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Revenus fonciers en micro-foncier ou au régime réel : impact sur la base imposable
Le taux d’imposition ne dit pas tout. La base sur laquelle il s’applique varie fortement selon le régime déclaratif retenu.
Micro-foncier : abattement de 30 % et plafond à 15 000 euros
Le régime micro-foncier s’applique de plein droit quand les loyers annuels bruts (hors charges) du foyer fiscal restent inférieurs à 15 000 euros, à condition que le bien ne bénéficie d’aucun dispositif particulier (amortissement, déduction spécifique, monuments historiques). L’administration applique alors un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers déclarés. Aucune charge réelle n’est déductible en parallèle.
Pour un foyer dans la tranche à 30 % percevant 12 000 euros de loyers bruts, la base imposable tombe à 8 400 euros après abattement. Le montant d’impôt sur le revenu s’élève à 2 520 euros, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux calculés sur la même base.
Régime réel : déduction des charges pour leur montant effectif
Au-delà de 15 000 euros de loyers annuels, le régime réel s’applique de plein droit. Il est aussi accessible sur option pour les revenus inférieurs à ce seuil. Ce régime permet de déduire les charges réelles :
- Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition ou aux travaux du bien
- Les frais de gestion, d’assurance et les taxes foncières
- Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration du logement
- Les provisions pour charges de copropriété
Quand les charges déductibles dépassent les loyers perçus, un déficit foncier se crée. Ce déficit est imputable sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700 euros par an, le solde éventuel se reportant sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le régime réel devient avantageux dès que les charges réelles dépassent 30 % des loyers bruts, seuil à partir duquel il réduit davantage la base imposable que l’abattement forfaitaire du micro-foncier.
CSG sur les revenus fonciers en 2026 : pourquoi le taux reste à 17,2 %
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté le taux de CSG de 9,2 % à 10,6 % sur la plupart des revenus du capital. Cette hausse concerne notamment les revenus de location meublée non professionnelle (LMNP), dont le taux global de prélèvements sociaux passe à 18,6 %.
Les revenus fonciers (locations nues, parts de SCPI à l’IR, plus-values immobilières) figurent dans une liste dérogatoire où la CSG reste à 9,2 %. Le taux global de prélèvements sociaux y demeure donc à 17,2 %, décomposé en CSG (9,2 %), CRDS (0,5 %) et prélèvement de solidarité (7,5 %).
Pour les propriétaires qui hésitent entre location nue et meublée, cet écart de 1,4 point sur les prélèvements sociaux modifie le calcul de rentabilité nette. À revenus locatifs identiques, la location nue supporte désormais une charge sociale inférieure à la location meublée non professionnelle.
Taux réduit de prélèvements sociaux pour les non-résidents affiliés à l’EEE
Les propriétaires non-résidents percevant des revenus fonciers de source française sont en principe soumis aux mêmes prélèvements sociaux de 17,2 %. Une exception existe pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un pays de l’Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni : elles bénéficient d’un taux réduit de 7,5 %, correspondant au seul prélèvement de solidarité.
Cette réduction change radicalement le taux global d’imposition. Un non-résident dans la tranche à 30 % et affilié à un régime EEE supporte un taux cumulé de 37,5 % au lieu de 47,2 %, soit près de dix points d’écart.
Le taux réel d’imposition des revenus fonciers résulte de la combinaison entre la tranche marginale du foyer, le régime déclaratif choisi et le statut de résidence fiscale. Pour un foyer imposé à 30 % en micro-foncier, le taux effectif après abattement se situe autour de 33 % des loyers bruts.
Au régime réel avec des charges supérieures à 30 %, ce taux baisse mécaniquement, voire s’annule temporairement en cas de déficit foncier. Le choix du régime fiscal pèse autant que la TMI sur l’impôt final.
